Seniorlån eller bolån: så kan du frigöra pengar från bostaden som pensionär

Många pensionärer har mycket pengar bundna i villan eller bostadsrätten men en ganska liten pension. Ett seniorlån är ett sätt att använda en del av bostadens värde utan att flytta. Det kan ge pengar till en renovering, en resa eller en tryggare vardag. Men lånet blir dyrt med tiden, och det finns andra vägar som är värda att jämföra först.

Så fungerar ett seniorlån

Det som i dag kallas seniorlån heter formellt kapitalfrigöringskredit. Enligt Konsumenternas Bank- och finansbyrå är det tänkt för dig som har svårt att få ett vanligt bolån på grund av låg inkomst. Villkoren i korthet:

• Du ska vara minst 60 år. Är ni två räknas den yngres ålder.
• Bostaden ska vara obelånad eller lågt belånad och vara värd minst 500 000 kronor (bostadsrätt) eller 900 000 kronor (villa eller fritidshus).
• Du betalar ingen ränta och ingen amortering medan du bor kvar. Räntan läggs på skulden.
• Lånet löses när du säljer, flyttar permanent eller går bort.
• En skuldfrigaranti gör att skulden aldrig kan bli större än vad bostaden säljs för.

I dag erbjuds lånen av två företag, Bluestep Bank (60plusbanken) och Svensk Hypotekspension, enligt Konsumenternas jämförelse av kapitalfrigöringskrediter.

Så mycket kan du låna

Hur mycket du får låna beror på din ålder. Så här ser tabellen ut hos 60plusbanken, räknat på en bostad värd 3 miljoner kronor:

Ålder	Högsta belåning	Lån på en bostad värd 3 000 000 kr
60 år	28 %	840 000 kr
65 år	31 %	930 000 kr
70 år	40 %	1 200 000 kr
75 år	46 %	1 380 000 kr
80 år	52 %	1 560 000 kr

Hos Svensk Hypotekspension ligger spannet på 25 till 50 procent, enligt Konsumenternas.

Räkneexempel: så växer skulden

Räntan hos 60plusbanken är för närvarande 6 procent. Den är rörlig, justeras var tredje månad och läggs på skulden varje månad, enligt bankens sida om ränta och villkor. Så här växer ett lån på 1 miljon kronor om räntan ligger kvar på 6 procent:

Tid	Skuld med seniorlån
Vid start	1 000 000 kr
Efter 5 år	1 348 850 kr
Efter 10 år	1 819 397 kr
Efter 15 år	2 454 094 kr
Efter 20 år	3 310 204 kr

Uträkning: 1 000 000 × 1,005 upphöjt till antalet månader. Skulden fördubblas alltså på knappt tolv år. Till det kommer avgifter, bland annat 1 850 kronor i uppläggningsavgift och 1 995 kronor för värdering. Ändras räntan, ändras också kurvan. Läs mer om hur Riksbanken och räntan påverkar dig.

Redan 2017 konstaterade Pensionsmyndigheten att seniorlånen var två till tre procentenheter dyrare än vanliga bolån. Skillnaden är ungefär lika stor i dag.

Seniorlån eller bolån: jämförelsen

Den genomsnittliga räntan på nya bolån var 2,78 procent i augusti 2026, enligt SCB. Lånar du 1 miljon kronor blir räntan cirka 2 317 kronor i månaden, eller ungefär 1 622 kronor efter skattereduktionen på 30 procent som Skatteverket ger. Skulden växer inte.

Amorteringskraven finns sedan 1 april 2026 i lagen om begränsning av bostadskrediter, som har ersatt Finansinspektionens föreskrifter. Lånar du mer än 50 procent av bostadens värde ska du amortera minst 1 procent om året, och över 70 procent minst 2 procent. Det skärpta kravet för stora lån i förhållande till inkomsten är borttaget, och bolånetaket är 90 procent vid köp, enligt regeringen.

Haken är kreditprövningen. Banken räknar på om din pension räcker till ränta och levnadskostnader. Gör den inte det blir svaret nej, och då kan ett seniorlån vara alternativet.

Att sälja och flytta är också ett val

Att sälja och flytta till något mindre ger dig pengarna direkt, utan skuld som växer. Du slipper också ansvaret för underhållet av ett stort hus. Läs om skatt och uppskov när du säljer huset och om trygghetsboende och seniorboende.

Tänk på det här innan du bestämmer dig

• Arvet blir mindre. Skulden betalas ur bostaden, och dödsboet har åtta månader på sig att lösa lånet. Prata med dina närmaste, och läs om testamente och vem som ärver.
• Bostadstillägget kan påverkas av pengarna du får ut, varnar Konsumenternas. Har du bostadstillägg, fråga Pensionsmyndigheten först.
• Ränteavdraget skjuts upp. Du får inget avdrag varje år, bara mot en eventuell vinst när bostaden säljs.
• Du kan få pengarna månadsvis. Då räknas räntan bara på det som har betalats ut hittills.

Tala gärna med en oberoende rådgivare innan du skriver på. Och var försiktig om någon ringer och erbjuder ett lån på bostaden: lägg på och kontakta långivaren själv.

Vanliga frågor

Vad är ett seniorlån?

Ett lån med bostaden som säkerhet för dig som är minst 60 år. Du betalar ingen ränta eller amortering löpande, utan räntan läggs på skulden och betalas när bostaden säljs.

Hur mycket kan jag låna med ett seniorlån?

Mellan 25 och 57 procent av bostadens värde, beroende på ålder och långivare. Hos 60plusbanken får en 70-åring låna 40 procent.

Kan skulden bli större än vad bostaden är värd?

Nej. Båda långivarna har en skuldfrigaranti, så skulden kan aldrig bli större än vad bostaden säljs för, så länge du följer avtalet.

Måste jag amortera på ett vanligt bolån som pensionär?

Bara om lånet är större än 50 procent av bostadens värde. Då är kravet minst 1 procent om året, och över 70 procent minst 2 procent.

Vad händer med lånet när jag dör?

Lånet med upplupen ränta betalas ur bostaden. Dödsboet har åtta månader på sig att lösa det, enligt 60plusbanken.