Sälja huset och flytta till lägenhet: så fungerar skatten och uppskovet

Många som har bott länge i en villa kommer till en punkt där trädgården, snöskottningen och de tomma rummen känns som mer än de behöver. Att sälja och flytta till en lägenhet kan ge både frihet och pengar över. Men innan du skriver på är det klokt att räkna på skatten, för den kan bli ett stort belopp om huset har stigit i värde sedan du köpte det.

Sälja hus skatt: så räknar du ut vinsten

Enligt Skatteverket räknas vinsten så här: försäljningspriset minus försäljningsutgifter, minus inköpspriset och minus förbättringsutgifter. Av vinsten beskattas 22/30 med 30 procent skatt, vilket i praktiken blir 22 procent av hela vinsten.

Avdragen är värda att ta fram papper för:

• Försäljningsutgifter: mäklararvode, värdering, besiktning, energideklaration och vissa kostnader för homestyling. Städning och flytt räknas inte.
• Inköpspriset: det du betalade, plus lagfart och eventuella pantbrev.
• Förbättringsutgifter: tillbyggnad, ombyggnad och förbättrande renoveringar. De måste vara minst 5 000 kronor under ett kalenderår. Vanlig reparation och underhåll får bara räknas för försäljningsåret och de fem åren före, och bara om bostaden blev bättre än när du köpte den.

Har du sparat kvitton på ett nytt badrum eller en tillbyggnad för 30 år sedan kan de alltså sänka skatten. Säljer du med förlust får du i stället dra av hälften av förlusten.

Hyresrätt eller bostadsrätt: därför spelar det roll

Köper du en ny bostad, en så kallad ersättningsbostad, kan du begära uppskov. Det betyder att du skjuter upp skatten på vinsten tills du säljer den nya bostaden. Den årliga uppskovsräntan togs bort från och med inkomståret 2021, så i dag kostar uppskovet ingenting så länge du bor kvar, enligt Skatteverket.

Några villkor:

• Vinsten måste vara minst 50 000 kronor.
• Uppskovet får vara högst 3 000 000 kronor, räknat på din ägarandel. Äger ni huset hälften var har ni 1 500 000 kronor var.
• Den nya bostaden kan vara ett småhus, en ägarlägenhet eller en bostadsrätt i en äkta bostadsrättsförening, inom EES.
• Säljer du 2026 ska den nya bostaden vara köpt tidigast 1 januari 2025 och senast 31 december 2027.

En hyresrätt räknas inte som ersättningsbostad. Flyttar du dit betalar du hela skatten året efter försäljningen. Har du ett gammalt uppskov från tidigare bostadsaffärer kommer det också att beskattas.

Är den nya bostaden billigare än huset får du bara uppskov för en del av vinsten, enligt Skatteverkets regler för slutligt uppskov. Andelen räknas som vinsten gånger den nya bostadens pris, delat med huspriset minus försäljningsutgifterna.

Räkneexempel: villa för 4 miljoner kronor

Anta att du äger hela huset själv. Du köpte det för 1 500 000 kronor inklusive lagfart, har lagt 300 000 kronor på förbättringar och säljer för 4 000 000 kronor med 80 000 kronor i mäklararvode. Vinsten blir 4 000 000 minus 80 000 minus 1 500 000 minus 300 000, alltså 2 120 000 kronor.

Du flyttar till	Uppskov	Vinst som beskattas nu	Skatt året efter
Hyresrätt	0 kr	2 120 000 kr	466 400 kr (2 120 000 × 22 %)
Bostadsrätt för 2 500 000 kr	ca 1 352 000 kr (2 120 000 × 2 500 000 / 3 920 000)	ca 768 000 kr	ca 169 000 kr
Bostadsrätt för 4 500 000 kr	2 120 000 kr	0 kr	0 kr

Uppskovet är inte borta. Det beskattas när du säljer bostadsrätten, och skattesatsen kan då vara en annan än i dag.

Så påverkas bostadstillägget

Har du bostadstillägg är det viktigt att räkna med det också. Bostaden du bor i räknas inte som förmögenhet, men pengar på banken gör det. Enligt Pensionsmyndighetens faktablad om bostadstillägg läggs 15 procent av förmögenheten över 100 000 kronor (200 000 kronor för gifta) till din inkomst. Har du 1 000 000 kronor kvar efter affären blir det (1 000 000 minus 100 000) × 15 procent, alltså 135 000 kronor extra i beräknad inkomst per år. Kapitalvinster räknas dessutom som kapitalinkomst. Kontakta Pensionsmyndigheten när din situation ändras.

Så gör du

1. Ta fram köpekontraktet från när du köpte huset och kvitton på renoveringar.
2. Prova Skatteverkets e-tjänst Beräkningshjälp för din bostadsförsäljning.
3. Har du inte köpt nytt när du deklarerar kan du begära preliminärt uppskov.
4. Tänk på hur pengarna ska användas. En del vill hjälpa familjen med en gåva till barn och barnbarn, andra vill ha en trygg buffert.

Många 65-plussare tror att bostaden fortsätter att öka i värde, visar en undersökning från Länsförsäkringar. Oavsett när du säljer gäller samma skatteregler. Står du inför en stor bostadsaffär är det klokt att tala med en rådgivare eller med Skatteverket.

Vanliga frågor

Hur mycket skatt betalar man när man säljer ett hus?

22 procent av vinsten, efter avdrag för mäklararvode, inköpspris och förbättringsutgifter.

Kan jag få uppskov om jag flyttar till en hyresrätt?

Nej. Uppskov kräver att du köper en ersättningsbostad, till exempel en bostadsrätt, ett småhus eller en ägarlägenhet.

Kostar uppskovet något?

Nej, inte längre. Den årliga uppskovsräntan togs bort från och med inkomståret 2021.

Hur stort uppskov kan jag få?

Högst 3 000 000 kronor räknat på din ägarandel, och vinsten måste vara minst 50 000 kronor. Är den nya bostaden billigare får du uppskov för en del av vinsten.

Påverkar husförsäljningen mitt bostadstillägg?

Den kan göra det. Pengar på banken räknas som förmögenhet, och 15 procent av det som överstiger 100 000 kronor läggs till inkomsten.